一、前期准备：资格与资金双确认
在启动二手房交易前，买方需要确认自身的购房资格和贷款能力，避免签约后才发现无法网签或贷款不足。卖方则要核实房屋权属是否清晰，有无抵押、查封等情况，并备齐不动产权证书、身份证明等基础材料。如房产尚有贷款未结清，需提前沟通还款与解押方案。
二、看房选房与意向谈判
买方通过实地看房，考察房屋朝向、采光、楼层、小区环境及周边配套，同时了解产权年限、房屋面积、物业费等信息。双方就房价、付款方式、交房时间、家具家电归属等进行初步协商，达成一致后，通常需要签署《购房意向书》并支付意向金。
三、签订存量房买卖合同
意向明确后，买卖双方通过中介或自行签订正式的《存量房买卖合同》。合同中应明确房屋基本信息、成交价、定金金额、贷款办理时限、过户节点、违约责任等关键条款。建议采用住建部门推荐的示范文本，或由专业律师审核，防止出现隐藏条款。
四、网签与资金监管
合同签订后需在当地房管局系统进行网上签约备案，锁定房源状态，杜绝一房二卖。同时，建议将交易资金存入银行或指定监管账户，实现“先放款、后过户”或“先过户、后解付”，保障双方资金安全。监管方式包括政府免费监管和商业担保监管，具体视当地政策选择。
五、贷款审批与税费缴纳
若买方需办理按揭贷款，应尽快向银行提交收入证明、征信报告等材料，跟进审批进度。贷款批复后，买卖双方携带身份证、房产证、买卖合同等前往税务局核定并缴纳相关税费，主要包括契税、增值税、个人所得税等，缴费标准与房屋持有年限、是否家庭唯一住房挂钩，需提前准确计算。
六、不动产转移登记
税费缴纳完毕后，双方前往不动产登记中心申请转移登记，提交申请书、身份证明、权属证书、完税证明等材料。登记机构受理后一般在规定工作日内完成审核，颁发新的不动产权证书。此时房屋所有权正式转移至买方名下，买方领取新证时可同步办理抵押权登记。
七、物业交割与尾款支付
拿到新产权证后，双方按合同约定办理房屋交接，核对水、电、燃气、供暖、物业等费用结清情况，办理相应的户名变更。买方确认无误后交付剩余尾款，卖方交出钥匙及相关资料。至此，二手房买卖流程全部完结，买方可以按计划入住或转租。
整个流程涉及多个部门与环节，建议买卖双方提前做好时间规划，保留好每一份文件和收据，必要时寻求专业经纪人或律师协助，让二手房买卖既安全又高效。