前几天我一个做设计的朋友大周给我打电话，声音都是哑的。他说自己看中了城南一套二手房，户型方正，采光也好，价格比同小区低了将近十万。他当时觉得捡到宝了，定金都交了。结果回家一查，那栋楼旁边规划了一个大型垃圾中转站，明年动工。大周气得当晚没睡好，给我发语音说：“我看了三个月房，什么户型图、贷款政策都研究透了，怎么就栽在这种事上？”说实话，这种事我听得太多了。选房注意事项里最要命的那几条，从来不是户型好不好、装修新不新，而是那些你压根没想到要去问、去查的东西。
第一个问题：这房子白天到底吵不吵？
很多人看房约的都是周末上午，那个时间段小区里安安静静，阳光洒进来，感觉哪哪都好。但你要知道，有些噪音只有在特定时段才出现。比如靠近高架的房子，白天可能没什么感觉，到了晚上大货车一上来，那低频噪音能让你整宿整宿睡不着。再比如楼下是餐饮商铺的，中午和傍晚的排烟风机声音，隔着两层玻璃都挡不住。我自己的做法是，至少在工作日的早晚高峰和晚上九点以后各去看一次。别嫌麻烦，你买的是未来十年住的地方，跑三趟真不算多。有一次我陪朋友去看一套临街四楼的房子，白天看完美得很，晚上再去，楼下烧烤摊的喧闹声一直到凌晨一点还没消停。朋友当场就放弃了。
第二个问题：小区里的车位够不够，怎么停？
现在很多家庭至少一辆车，有的甚至是两辆。但有些老小区在规划的时候压根没考虑这么多车，车位配比严重不足。你去看房的时候，销售或者房东可能会说“车位充足，不用担心”，但你得自己看。怎么看？看晚上小区道路两边停了多少车，看地下车库入口有没有车排队，看绿化带上是不是停着车。这些细节骗不了人。还有一个隐蔽的问题：车位是产权车位还是人防车位？能不能装充电桩？对于开新能源车的朋友来说，能不能装私人充电桩直接决定了你以后充电方不方便。我认识一个哥们儿，房子都装修好了才发现小区电容不够，装不了充电桩，每天要开三公里去外面充电，肠子都悔青了。
常见问题：看房时怎么判断房子有没有被抵押或者查封？
最直接的办法是让房东或者中介陪你一起去当地的不动产登记中心拉一份房屋权属证明，上面会清楚写明这套房子目前的状态。如果对方推三阻四，找各种理由不去，那你就得留个心眼了。另外，签合同之前把房产证上的信息仔细核对一遍，产权人是不是和签合同的人一致，有没有共有人，这些都不能马虎。
第三个问题：小区的物业到底管不管事？
物业这个东西，住进去之前觉得无所谓，住进去之后才发现它太重要了。好的物业能让小区十年如新，差的物业三年就能把小区搞得跟老旧家属院似的。怎么看物业好不好？别光看物业费收多少钱，贵的不一定就好。你可以在小区里转悠的时候，留意几个细节：楼道里的灯是不是亮的、坏的有没有人及时修；垃圾桶周围干不干净、有没有满溢出来没人管；单元门的门禁是不是好的、外人能不能随便进出。还有一招，去小区业主群里潜水看看，或者直接问几个在楼下遛弯的业主。有一次我去看房，随口问了一个正在遛狗的大姐物业怎么样，大姐翻了个白眼说“收钱第一名，干活找不到人”，我当时心里就有数了。
第四个问题：未来五年的规划你了解吗？
这一点是很多人栽跟头的地方，也是我朋友大周踩的那个坑。你买的不只是眼前这套房子，还有它周边未来几年的变化。这个变化可能是好的，比如要修地铁、建商场、引进好学校，那房子升值空间就大。也可能是坏的，比如旁边要建变电站、垃圾站、高架桥，那噪音、气味、辐射（哪怕只是心理上的）都会让房子贬值。这些信息其实都是公开的，在当地的自然资源和规划局网站上就能查到。花一个下午的时间，把你想买的那套房子周边两公里范围内的规划都翻一遍，比听中介说一百句“放心吧这边以后肯定发展好”都管用。我另外一个朋友，就是因为提前查到了小区隔壁地块要建一个大型公交枢纽，果断放弃了本来很心动的一套房子，后来那个枢纽建成之后，旁边的住户天天投诉噪音，他每次说起这事都庆幸自己当时多查了一步。
第五个问题：你的贷款方案真的算清楚了吗？
最后说一个跟钱有关的。很多人看房的时候一门心思扑在房子本身，等到要办贷款了才发现自己根本没算清楚账。首付能凑多少、公积金能贷多少、商贷利率是多少、每个月月供占收入的比例是多少，这些都得提前算。别只听中介说“月供大概多少”，那个数字往往是最理想情况下的估算。你要自己拿计算器认认真真算一遍，而且要把利率上浮的可能、提前还款的违约金这些因素都考虑进去。我见过太多人，看房的时候兴高采烈，交完定金回家一算月供，发现压力大得根本喘不过气，最后要么硬扛，要么损失定金退房。这又何必呢？看房之前花两个小时把贷款的事情搞清楚，比你看十套房的收获都大。
说到底，选房注意事项这种东西，别人总结得再多，不如你自己亲自去跑、去看、去问。大周后来那套房子退了，定金赔了一半，他跟我说就当是花钱买了个教训。我问他下次看房会注意什么，他说：“我现在手机里存了规划局的网址，看中哪套先查周边，然后再晚上去看、找业主聊。反正再也不敢只看白天那一面了。”你看，有些坑，别人替你踩过了，你就不用再踩一遍。但有些坑，可能真的要自己摔一跤才记得住。希望你不是那个摔跤的人。