上个月一个在杭州做程序员的老同学半夜给我打电话，声音都哑了。他说看中了一套二手房，定金都交了五万，结果去不动产登记中心一查，房子被查封了。五万块能不能要回来先不说，关键是他为了凑首付，把老家父母的养老钱都借来了。我当时听完，后背一阵发凉，因为我自己买房那会儿，也差点踩进一个类似的坑里。
说实话，选房这件事，信息差大到让人害怕。中介知道的不一定告诉你，开发商展示的不一定是真的，网上搜到的攻略又大多泛泛而谈。今天咱们不聊虚的，就围绕选房注意事项，把新手最容易忽略的八个问题掰开揉碎讲清楚。
产权不清，一切归零
我那个同学犯的错，就是把产权核查放在了交定金之后。正确的顺序应该是反过来的。看中一套房，第一步不是谈价格，而是拉着卖家去不动产登记中心拉一份产权信息查询单。看清楚三件事：房子有没有抵押、有没有被查封、产权人是否和卖家身份一致。如果是共有产权，所有共有人必须到场签字，少一个都不行。
我后来自己复盘，发现很多人被“便宜”冲昏头的时候，会自动忽略这些基础动作。一套低于市场价二十万的房子，大概率是有硬伤的。要么产权有问题，要么户型有硬伤，要么周边有厌恶设施。天上不会掉馅饼，掉下来的多半是铁饼。
土地性质决定你能不能买
这个坑更隐蔽。有些房子看着是住宅，价格也便宜，但土地性质是划拨用地或者商业用地。划拨用地的房子，交易时可能要补缴一笔土地出让金，算下来总价并不低。商业用地的公寓更麻烦，不但税费高，水电费按商业标准收，很多城市还不给落户、不带学区。
怎么查？看房产证上的“土地用途”一栏，写着“城镇住宅用地”才稳妥。如果是“商服用地”或者“综合用地”，你就得掂量掂量了。尤其是2026年各地学区政策微调之后，商业公寓的附加价值进一步缩水，转手难度比前几年大了不少。
常见问题：安置房能买吗？
可以买，但要等。安置房通常有五年限售期，期间无法过户。如果你不着急住，价格确实有优势。但一定要确认卖家是否已经取得房产证，以及限售期还剩多久。最大的风险是卖家反悔，所以合同里要把违约金写高一点，同时保留所有付款凭证。
房龄和贷款年限的隐藏关系
银行对二手房贷款有个不成文的规定：房龄加贷款年限不能超过五十年。也就是说，一套建于1995年的房子，现在房龄31年，你最多只能贷19年。这意味着月供压力会比预期高不少。更老的那些房子，有的银行直接拒贷，你只能全款。
我陪朋友去看过一套1988年的学区房，中介拍胸脯说“贷款没问题”，结果去银行一问，客户经理直摇头。朋友当时脸色就变了，因为他是准备用公积金加商贷组合的，全款根本拿不出来。所以看房之前，先找银行信贷经理问清楚这套房的贷款政策，比看十遍户型图都管用。
户型图上看不见的噪音和采光
户型方正、南北通透这些词你肯定听腻了。我说两个容易被忽略的：一是设备平台的位置。有些房子的设备平台紧挨着卧室，空调外机一启动，低频噪音整晚嗡嗡响。二是楼栋在小区里的位置。临街、临车库出入口、临垃圾站的楼栋，价格往往便宜一些，但住进去才知道什么叫“当初省下的钱，都变成了每天的折磨”。
采光更简单，别只看沙盘。挑个晴天，上午十点和下午三点各去一次，站在房子里看阳光能照到哪个位置。冬天看采光最准，因为太阳高度角最低。如果冬天下午两点客厅就要开灯，这房子的采光基本可以判死刑了。
提示：看房时带个卷尺和指南针。卷尺量层高和开间，指南针确认朝向。手机自带的指南针功能就够用，别嫌麻烦，这十分钟能帮你省下几十万的后悔成本。
物业水平决定居住寿命
同一个地段，两个建成时间差不多的老小区，五年后的房价可能差出百分之二十。差别就在物业。好的物业会定期维护外立面、电梯、消防设施，小区绿化修剪得整整齐齐。差的物业，电梯经常坏，楼道堆满杂物，外墙皮一块块往下掉。
怎么判断？别光看物业费单价。去小区里转一圈，看单元门禁是不是好的，看地库有没有积水痕迹，看绿化带里有没有垃圾。再跟门口保安聊两句，问问他在这干了几年。流动性特别高的物业团队，一般好不到哪去。
税费和中介费，算清楚再签约
买房的总成本不只是首付。契税、增值税、个税、中介费、评估费、贷款服务费，这些加起来有时候能占到总价的百分之五到八。满两年和满五唯一的房子，税费差别尤其大。签合同前让中介列一张明细单，每一项写清楚金额和依据，不接受“大概”“差不多”这种说法。
我见过最离谱的一个案例，买家直到过户那天才知道要交二十多万的增值税，因为卖家房子不满两年。他以为税费是卖家出，但合同里写的是“各自承担”，最后扯皮扯了半个月。这种事，白纸黑字写清楚比什么都强。
学区承诺别光听，去教育局问
2026年很多城市都在调整学区划分，去年能上的学校，今年可能就上不了。售楼处和中介口中的“学区房”三个字，没有任何法律效力。唯一靠谱的办法是去区教育局官网查最新的学区划分文件，或者直接打电话问。如果孩子两年后才上学，那就更要谨慎，因为政策变动谁也说不准。
说到底，选房注意事项千条万条，核心就一条：把每一件“听说”的事情，变成“亲眼看过、亲自问过、白纸黑字写过”的事情。我那个程序员同学最后虽然没有损失定金，但前前后后折腾了三个月，整个人瘦了一圈。他后来跟我说，买房这事，宁可前期多花两天做功课，也别后期花两年打官司。
我到现在也没想明白一件事：为什么明明有那么多公开信息可以查，大多数人还是习惯先交钱再核实？可能人在面对巨大金额的时候，理性会暂时掉线吧。你买房的时候，是先查产权还是先交定金？