前几天晚上十一点多，我一个在成都做室内设计的朋友老周给我发语音，声音哑着说：“哥，我可能被坑了。”他去年底看中一套二手房，中介说“户型方正、采光无敌”，他脑子一热就交了定金。结果办贷款时才发现，那套房子的土地性质是划拨，不是出让，后续想转手要多掏一笔土地出让金，算下来差不多八万块。他跟我说这事的时候，我一点都不意外，因为类似的事我见过太多了。
买房这件事，新手最容易犯的错就是盯着价格和装修看，却忽略了一些更底层的东西。今天咱们不聊虚的，就说五个我自己踩过坑、也看别人踩过坑之后总结出来的判断标准。这些标准不保证你买到十全十美的房子，但至少能让你在签合同之前心里有底。
第一件事：先搞清楚这房子能不能顺利卖出去
很多人看房只看喜不喜欢，不看以后好不好卖。我当年买第一套房的时候就是这样，看中了一个顶楼带露台的老房子，觉得特有生活气息。住了三年想换房，挂出去八个月没人问，最后降价十二万才出手。后来我才明白，房子的流动性比居住体验更值得新手关注。
怎么判断流动性？你不需要懂太多专业分析，就看两个东西。一是小区近半年的成交记录，让中介拉给你看，如果三个月都没成交一套，说明这个小区不太好卖。二是看同户型在售数量，如果同一个户型有十几套在挂着，你以后卖的时候竞争就大。这两个数据中介系统里都有，你开口要，他们一般会给。
第二件事：土地性质和使用年限，别嫌麻烦
老周那个事就是栽在这上面。土地性质分出让和划拨，出让是开发商花钱买的地，你买过来产权清晰；划拨是以前单位分的或者政府划的地，你买的时候没问题，但以后卖或者抵押，可能要补缴一笔费用。很多新手根本不知道这回事，中介也不会主动提。
怎么看？直接问中介要房产证的复印件，上面有一栏写着“土地性质”。如果是划拨，你就得问清楚补缴标准是多少，这笔钱谁出。我陪朋友去看过一套房，中介支支吾吾说“应该不用补”，后来我们自己跑了一趟不动产登记中心，工作人员说大概要补六万多。你看，不问就等着被坑。
第三件事：物业费和水电费，算总账比看单价重要
我自己干过一件特别蠢的事。看房的时候觉得物业费每平米两块八不贵，就没多想。住进去才发现，这个小区是按建筑面积收物业费，而且公摊面积特别大，实际套内面积只有七十出头，物业费却按一百多平在收。一年下来比隔壁小区多交了两千多块。更别提有的小区水电费是商用标准，比民用贵一倍。
所以看房的时候别光问物业费单价，要问清楚按什么面积收、水电是民用还是商用。这些信息中介一般不会主动说，但你问了他也不好意思撒谎。我后来养成了一个习惯，每次看房都直接问物业办公室的电话，打过去问清楚收费标准，比问中介靠谱。
第四件事：周边规划比现有配套更值得研究
现在很多新区，你看房的时候周边啥都没有，中介会指着空地跟你说“这里以后要建商场、建学校”。这时候你得留个心眼，规划这东西，落地了才叫规划，没落地就是画饼。我一个同事在郑州买了套所谓的“地铁房”，销售说地铁五号线延长线马上开工，结果等了四年还没动静，每天通勤多花一个小时。
怎么核实？去当地自然资源和规划局的官网查，上面有公示的规划图。如果中介说的规划在官网上查不到，那就别信。另外，已经开工的项目和规划中的项目是两回事，已经开工的至少有个时间表，规划中的可能五年十年都没影。
第五件事：别忽略噪音和采光，住进去就改不了
户型、装修这些都能改，但噪音和采光改不了。我见过一个客户，买了套临街的房子，价格比同小区便宜了百分之十五，他觉得捡了个便宜。住进去第一周就后悔了，晚上大货车一辆接一辆，窗户换成三层中空玻璃还是吵。后来想卖，挂了半年没人要，因为来看房的人一听是临街的，扭头就走。
看房的时候最好挑两个时间段去，一个是上午十点左右看采光，一个是晚上八九点看噪音。如果是期房看不到实体，就看沙盘和规划图，看楼栋离主干道有多远，前面有没有高层遮挡。这些东西中介不会主动提醒你，你得自己上心。
提示：以上五点没有一条是关于装修好不好看的。不是说装修不重要，而是装修的问题花钱能解决，上面这些问题花钱也未必能解决。
常见问题：二手房满两年和满五年到底差多少？
主要差在税费上。满两年免增值税，满五年且是唯一住房免个税。以一套两百万的房子算，增值税大概十万左右，个税差不多两万。所以看房的时候问清楚房本什么时候下的，房东名下有几套房，这两个信息直接影响你的购房成本。
说实话，我自己也不是每次都能把所有细节都查清楚。上个月看了一套房，其他都挺好，就是忘了问物业费有没有欠缴，后来才知道前业主欠了两年物业费，扯皮扯了好久。所以你看，选房注意事项这东西，知道再多也可能有遗漏。关键是养成一个习惯：任何中介口头说的话，都去核实一遍。核实不了的，就当作没有。
最近有在看房的朋友吗？你们遇到过什么意想不到的坑？欢迎在评论区说说，我看看有没有什么新套路。