上个月一个在杭州做电商的朋友给我打电话，声音都是哑的。他说自己看中了一套二手房，定金都交了，结果银行评估价出来比成交价低了四十多万，首付一下子多出十几万，他东拼西凑也补不上，最后不仅房子没买成，定金也打了水漂。他在电话那头叹气，说早知道就先找人问问了。说实话，这种事我听过太多回了，每次听完都觉得，选房这件事，光靠一腔热情真的不够。
预算有限时，你最该盯紧的三件事
很多人一说到买房，第一反应就是凑首付、算月供。这个没错，但只盯着这两样，很容易掉坑里。我自己的经验是，预算越紧，越要把下面三件事搞清楚。
第一件是税费和评估价的落差。二手房的税费不像新房那么简单，契税、个税、增值税，每一项都跟你房子的面积、房本年限、是不是唯一住房挂钩。更关键的是，银行评估价往往低于市场成交价，尤其是一些装修好、挂牌价偏高的房子。评估价一低，能贷到的钱就少，首付缺口就出来了。这个缺口有时候能差出十万以上，预算紧的人根本扛不住。
第二件是物业费和历史欠费。别小看这笔钱，有些小区物业费每平米三四块，一百平的房子一年就是四千多。如果前业主还欠着几年物业费没交，过户前没查清楚，这笔账很可能落到你头上。我一个同事就遇到过，收房时才发现前业主欠了两年物业费加滞纳金，最后扯皮了三个月。
第三件是房子的流动性。预算有限的时候，你买的房子大概率不是终极改善，以后大概率还要换。那这套房子将来好不好卖，就特别重要。户型奇葩的、临高架的、小区租户比例过高的，将来出手都难。选房注意事项里，这一条最容易被忽略，但往往最致命。
提示：看房的时候，不妨晚上再去一次，听听有没有噪音，看看小区亮灯率。亮灯率低的小区，要么投资客多，要么入住率低，将来转手都麻烦。
看房时容易忽略的细节，个个都是钱
我陪朋友看过一套房，户型方正，采光也好，价格比同小区低了将近一成。他当时挺心动，我多嘴问了一句，才知道那栋楼靠近小区垃圾中转站。夏天味道大不说，早上五点多清运车就开始作业，轰隆隆的。这种房子住进去才知道难受，卖的时候买家一看位置就摇头。
还有个细节是房龄。房龄太老，银行贷款年限会缩短，有的银行直接不给贷。我一个亲戚看中了一套九几年建的房子，价格确实便宜，但银行说房龄加贷款年限不能超过四十年，算下来只能贷八年，月供压力陡增，最后只能放弃。所以看房时一定要问清楚建成年代，别等到签了合同才发现贷款办不下来。
另外，顶楼和一楼要特别谨慎。顶楼容易漏水，修一次防水动辄几千块。一楼潮湿、蚊虫多、隐私差，除非带院子或者有特殊需求，否则将来转手时买家也会犹豫。当然也不是绝对不能买，价格上得有足够的优势才行。
常见问题：预算有限，是先买小户型还是一步到位？
这个真的看个人情况。如果未来三五年收入增长比较确定，而且不打算频繁换房，那稍微借点力一步到位可能更省心。但如果收入不太稳定，或者工作城市还没定下来，先买个小户型过渡会更稳妥。小户型总价低，将来出租或者出售都相对灵活。我自己当年就是先买了个六十平的小两居，后来换房的时候，这套小房子租出去，租金刚好抵掉一部分月供，压力小了很多。
签合同前，这几个字一定要看清楚
合同里的每一个字都可能是坑。我见过最离谱的一份合同，补充协议里写着“甲方配合乙方办理贷款，如因政策原因导致贷款失败，乙方需在十五日内一次性补足全款”。政策原因谁能控制得了？这种条款签了就是给自己脖子上套绳子。所以签之前，把违约条款、付款节点、交房时间、户口迁移这些关键项逐条看，不懂就问，别怕丢人。
还有一点，定金和订金不一样。定金有法律担保性质，你反悔不买，定金不退；卖家反悔不卖，要双倍返还。订金则没有这个约束力。交钱之前一定问清楚收的是哪个字，写在收据上的又是哪个字。我那个杭州的朋友，交的就是定金，房子没买成，钱也没要回来，气得他当晚没睡好。
选房注意事项说到底就一句话：别嫌麻烦，多问多查多跑。预算越紧，越要把每一分钱花在明处。我自己的做法是，看中一套房之后，至少跑三趟，白天一趟看采光，晚上一趟看噪音，下雨天一趟看漏水。三趟跑下来，房子的底细基本就清楚了。你呢，最近有在看房吗？有没有遇到什么拿不准的事儿？