选房注意事项有哪些？新手看房前先弄清这5个关键问题
上个月有个做电商的朋友半夜给我发语音，声音都是抖的。他在城东定了套二手房，定金交完才想起来查产权，结果发现房子还有一笔抵押没解押。中介当时拍胸脯说没问题，真出了事电话都不接。他问我怎么办，我说你先把转账记录和聊天截图存好，然后去当地房管局窗口打个产调。这事最后折腾了快一个月才退回来，定金没损失，但他说那几晚差点把头发薅秃了。
所以今天聊选房注意事项，我不想跟你扯什么大道理。你就记住一个核心：看房不是看装修，是查底子。装修可以重来，底子有问题你哭都找不着调。下面这五个问题，你拿着去问中介或者自己核实，能避开八成以上的坑。
第一个问题：产权到底清不清？
别听口头承诺，别信截图照片。你自己或者拉着中介去当地不动产登记中心拉一张产调单，上面写得明明白白：有没有抵押、有没有查封、产权人是谁、共有情况如何。如果是夫妻共有，签合同时两个人都得到场签字，少一个这合同就悬。我见过最离谱的案例是哥哥拿弟弟的身份证冒充签字，后来弟弟不认账，买家定金拖了半年才拿回来一半。
还有一类叫“继承房”，房产证上名字还是已故老人的。这种房子必须先把继承手续办完、过户到继承人名下才能交易。有些中介会跟你说“先签合同再慢慢办”，你别信，继承纠纷能拖你两三年，你等不起。
第二个问题：这房子到底能不能贷款？
很多人看房时只算首付够不够，忘了问银行给不给贷。房龄太老的、面积太小的、产权性质是商住两用的，银行批贷态度完全不一样。我一个亲戚去年看中一套三十多年的老破小，总价低得心动，结果银行评估价只有成交价的七成，贷款额度直接砍了一大截，他首付凑不齐只能放弃。
所以你下定金之前，先拿着房产证复印件去银行或者找贷款专员做个预审。问清楚三件事：能贷多少年、评估价大概多少、利率上浮多少。这几个数算明白了，你再决定要不要往下谈。别怕麻烦，这一步花你两个小时，能省后面两个月的扯皮。
提示：2026年部分城市对房龄超过二十年的房子收紧了贷款年限，看房时直接问中介“这套房最近三个月有没有银行拒贷记录”，对方支支吾吾你就得多留个心眼。
第三个问题：税费你算全了吗？
中介报价通常只报房价，税费往往含糊其辞。满两年免增值税、满五唯一免个税，这些条件差一条，税费能差出好几万。还有一类叫“经济适用房”，土地出让金没补缴的话，这笔钱得你来掏。
我自己的做法是，让中介列一张税费清单，写清楚每一项谁承担、大概多少钱，签字确认。他要是说“这个到时候再说”，你就当这房子有雷。另外问清楚维修基金和物业费有没有欠缴，有些老小区欠了好几年物业费，过户时全砸你头上。
第四个问题：房子本身有没有硬伤？
白天看采光，晚上听噪音，雨天看漏水。这三个时间点你至少得占两个。顶楼看天花板有没有水渍，一楼看返潮和下水道，中间楼层问清楚楼上是不是群租房。还有一点很多人忽略：手机信号。我陪朋友看过一套房，价格户型都满意，进去发现卧室里只有一格信号，打电话得跑去阳台，他做销售的当场就放弃了。
另外查一下这套房是不是“凶宅”。别觉得晦气，现在正规中介都有凶宅查询库，你直接问，他不敢瞒你。真瞒了事后被你知道，合同可以撤销的。
第五个问题：合同里哪些条款必须写死？
定金交了再谈合同，你就被动了。所以谈价阶段就要把这几条塞进合同：交房时间精确到日、户口迁出时间加违约金、家具家电清单拍照附后、贷款批不下来的解约条款。特别是户口这一条，有些卖家嘴上说迁，实际拖你一年半载，你孩子上学都耽误了。
说实话我自己第一次买房就栽在合同上，当时没写家具清单，交房时发现说好的空调被换成了一台旧得发黄的。气得我当晚没睡好，但合同没写你拿他没办法。后来我再买房，连窗帘杆都拍照写进补充协议里。
常见问题：看房时中介催着交诚意金，该不该给？
诚意金不是定金，法律上性质不一样。中介催你交钱通常是为了锁住房源不让你看别的。你可以给，但一定在收据上写清楚“未签买卖合同可全额退还”，并且转账备注里也写上这句话。别给现金，别转私人账户。
说到最后
这五个问题你挨个问完，基本能筛掉一大半不合格的房源。但说实话，我自己也不是每次都问全。上个月看的一套学区房，光顾着算孩子上学距离，忘了查产权年限，回来才想起来补问，好在没出岔子。你看，人就是这样，事到临头总会漏一两样。
所以你问我选房注意事项有没有一条终极心法，我的答案是：把上面这些打印出来，看一套勾一套。别自信记性，好记性不如烂笔头。你买房路上踩过什么坑？或者你正在纠结哪一步？留言说说，我挑几个典型的下回拆开聊。