2024 年以来，国内楼市调控告别 “一刀切” 模式，转向 “因城施策、精准滴灌” 的精细化路径。从降低首套房贷利率、优化限购政策，到提高公积金贷款额度，一系列政策组合拳直指购房者核心痛点，不仅有效缓解了刚需群体的购房压力，也为改善型需求打开了合理释放空间，推动楼市逐步从 “调整期” 向 “企稳期” 过渡，市场结构呈现出 “刚需托底、改善引领” 的新特征。
政策端的 “精准性” 成为 2024 年楼市调控的核心关键词。在利率层面，多地持续下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市将首套利率降至 3.25% 以下，创下近十年新低。以长三角某二线城市为例，2024 年 4 月起，首套房贷利率从 3.8% 降至 3.3%，按一套总价 150 万元、贷款 100 万元、期限 30 年计算，购房者每月月供可减少约 300 元，总利息支出减少超 10 万元。利率下降直接降低了刚需群体的购房成本，数据显示，该城市 5 月新建商品住宅成交量环比增长 23%，其中刚需户型（90-110㎡）成交占比达 65%，成为市场成交主力。
限购政策的优化则进一步扩大了购房群体范围。2024 年，超 20 个城市放宽或取消限购，部分热点城市调整 “认房认贷” 标准，将 “无房无贷” 家庭的首付比例降至 15% 以下，同时允许符合条件的非本地户籍家庭 “凭社保或个税缴纳证明直接购房”。例如，珠三角某城市取消了主城区限购限制，非本地户籍家庭无需社保即可购买一套住房，且首套房首付比例降至 15%。政策落地后，该城市外来人口购房占比从 18% 提升至 30%，其中刚毕业的大学生、外来务工人员等刚需群体占比超七成，有效释放了 “新市民” 的购房需求。
公积金政策的升级则为刚需购房提供了 “额外支撑”。多地提高公积金贷款最高额度，部分城市将双人缴存家庭的贷款额度提升至 120 万元，同时支持 “公积金异地贷款”“商转公” 业务。某中部省会城市规定，2024 年起，职工购买首套房使用公积金贷款，最高额度从 80 万元提高至 110 万元，且办理 “商转公” 业务无需结清原商业贷款。政策实施后，该城市公积金贷款申请量环比增长 40%，许多原本因首付或月供压力犹豫的刚需购房者，通过公积金政策实现了 “购房梦”。
在刚需市场企稳的同时，改善型需求也在政策引导下有序释放。2024 年，多地针对改善型购房推出 “换房退税”“限购套数放宽” 等政策，例如，居民出售自有住房并在 1 年内重新购买住房的，可按规定退还已缴纳的个人所得税；部分城市将家庭购房套数限制从 “2 套” 放宽至 “3 套”，满足多子女家庭、老人赡养等改善需求。以一线城市为例，2024 年上半年，120-144㎡的改善型户型成交占比从 28% 提升至 38%，带电梯、高绿化、近学校的 “品质型社区” 成为改善群体的首选。某房企的改善型项目推出 “三开间朝南 + 双阳台” 户型，搭配社区养老服务中心、儿童活动区等配套，开盘即售罄，印证了改善需求的强劲潜力。
不过，政策效果的释放仍存在 “区域分化” 特征。核心城市、热点板块因配套完善、资源集中，政策红利下市场复苏速度较快；而部分三四线城市因人口流出、库存高企，即使政策放宽，市场成交仍较为平淡。对此，业内专家建议，后续政策应进一步 “因地制宜”，核心城市可聚焦 “优化供给结构”，增加改善型住房供应；三四线城市则需 “控制新增供应”，同时通过产业引进、公共服务升级吸引人口，从根本上激活市场需求。
总体来看，2024 年楼市政策通过 “精准发力”，有效激活了刚需与改善双向需求，为市场注入了稳定信心。对于购房者而言，当前较低的利率水平、宽松的购房条件，构成了 “相对友好” 的购房窗口期；对于房企而言，聚焦刚需与改善群体的真实需求，打造高性价比、高品质的产品，将成为在市场竞争中立足的关键。
