【核心观点】 当前房地产市场正处于“政策底”已现与“市场底”探寻的关键阶段。一系列宽松政策旨在稳定市场，但信心的恢复仍需时日。对于购房者而言，这既是机遇也是挑战，需要前所未有的理性与策略。
一、 市场现状：政策暖风与市场冷感的并存
政策层面“火力全开”： 从降低首付比例、取消利率下限，到鼓励“以旧换新”、消化存量房产，政策的力度和频次空前。核心目标是激活合理住房需求，尤其是释放改善型需求，并为市场注入流动性。
市场表现分化加剧：
一线及强二线城市： 核心区域的优质房产价格展现出较强韧性，成交量有所回暖，但非核心区仍在承压。
广大二线及三四线城市： 库存压力巨大，房价仍在寻底过程中，市场信心的恢复滞后于政策出台。
真实趋势判断： 购房者应更关注“成交量”的持续性和“挂牌量”的变化，而非单纯看政策本身。价格的稳定需要以持续放量的成交作为支撑。
二、 购房者策略：自住与改善的窗口期
对于刚需购房者：
优选二手房： 建议重点关注一线城市二手房。现房状态，无交付风险，配套成熟，且价格经过多轮博弈已相对透明。需警惕房龄过老、品质不佳的房源。
慎选新房： 若选择新房，必须将开发商实力和交付风险放在首位。优先选择国央企或财务状况稳健的品牌民企，远离任何有停工传闻的项目。
机遇： 选择面广，议价空间大，利率处于历史低位。
策略与风险规避：
对于改善型购房者：
把握“置换”节奏： 当前市场下，先卖后买是更安全的选择。需要精确计算时间差，利用好政策窗口。
聚焦产品力： 改善需求应更关注产品本身，如户型、社区环境、绿色科技、物业管理等。核心地段的优质物业仍是保值首选，当前或是改善型住房一个不错的入手时机。
机遇： 这是政策主要支持的对象，“卖一买一”能享受到税费优惠，是优化家庭资产结构的良机。
策略：
三、 风险提示与未来展望
主要风险： 新房交付延期或降标、房价短期继续阴跌、二手房流动性枯竭。
未来展望： 市场将进入一个漫长的“L型”筑底阶段。普涨时代终结，房产的投资属性减弱，居住属性回归。购房决策应更基于真实居住需求、长期持有能力和家庭财务健康度。
