立足“稳楼市”，展望“新均衡”
2025年12月11日，中指研究院在北京重磅发布《中国房地产市场2025总结&2026展望》报告，为正在深度调整中的中国房地产市场，注入了一剂理性的强心针。报告明确指出，当前及未来一段时间的政策核心，将立足于 “稳楼市” ，围绕稳定预期、激活需求、优化供给三方面展开，同时兼顾中长期制度性建设。
一、 回顾2025：分化已成定局，改善与存量引领市场
回望即将过去的2025年，中国房地产市场最显著的特征，莫过于 “分化” 。这种分化不仅存在于城市之间，更体现在新房与二手房、不同产品类型之间。
1. 二手房市场：率先回暖，成为市场“压舱石”
随着房地产市场无可争议地进入存量时代，二手房交易活跃度成为观测市场真实需求的重要窗口。《报告》显示，2025年1-11月，重点监测的过半代表城市二手房成交量实现同比增长。其中，成都、上海等核心城市成交规模领先，显示出强大的市场韧性和自住需求的坚实支撑。二手房成交占比的持续提升，标志着市场交易结构正在发生根本性转变，一个以存量流通为主的新阶段已然到来。
2. 新房市场：改善当道，“好房子”穿越周期
在新房市场，交易量虽整体承压，但结构性亮点突出。改善性住房需求成为支撑市场不至坍塌的中坚力量。报告指出，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市的高总价、高品质改善楼盘去化表现良好。这一趋势直接体现在数据上：全国30个重点城市中，120平方米以上户型的新房成交占比持续提升，其中120-144平方米的经典改善户型占比已超过30%。这清晰印证了一个趋势：市场不再追逐普涨，而是聚焦于产品力本身，“好房子”正成为稀缺的硬通货。
二、 展望2026：政策“工具箱”即将全面打开
面对市场的分化与调整，政策如何发力？中指研究院的报告为我们描绘了一幅清晰的政策路线图。预计2026年，更多增量政策将加速落地，且力度有望进一步加大。
1. 激活需求：降成本、优限制，释放真实购买力
核心城市限制性政策优化：报告明确指出，北京、上海、深圳等一线城市的限购等限制性政策具备进一步优化空间。此举若能落地，将精准释放这些高能级城市的合理住房需求，对全国市场信心起到关键的“风向标”作用。
全方位降低购房成本：政策预计将继续通过降低房贷利率、规范中介费用、加大房贷利息个人所得税专项附加扣除力度等方式，切实减轻居民购房负担，让更多真实需求“买得起、敢买房”。
2. 优化供给：保民生、去库存，重塑市场新平衡
加大住房保障力度：预计将通过加大租赁补贴或购房补贴等方式，落实对特定群体的住房保障，这不仅关乎民生，也有助于稳定社会预期。
创新模式消化存量：报告预计，加大存量商品房和闲置土地的收储力度将成为重要手段。通过政府或国资平台收购存量房转化为保障性住房等模式，能够直接、快速地改善市场供求关系，为行业纾困并探索新发展模式。
三、 未来预测：降幅收窄、分化延续，结构机遇清晰浮现
基于“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，报告对2026年市场做出了核心预测：在中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比降幅将较2025年有所收窄。这意味着，市场虽然仍未脱离调整区间，但下滑的速度有望减缓，逐步探明底部区域。
与此同时，报告再次强调了 “分化”将是未来市场的常态。普涨时代一去不返，未来的机会将是结构性的。报告精准地将其概括为 “好城市+好房子” 的逻辑：
好城市：主要指那些人口持续流入、产业基础扎实、公共资源优越的核心一、二线城市。它们的基本面决定了其房地产市场的需求更具韧性。
好房子：指真正满足新时代居住需求、绿色、智能、高品质的住宅产品。无论是新房还是次新房，只有具备过硬的产品力，才能在市场中保值增值。
四、 长远视角：历经淬炼，迈向高质量发展新阶段
在同期举办的“中国房地产指数系统三十年回顾与展望”座谈会上，业界专家形成了更为长远的共识。过去三十年，房地产行业与中国经济高速增长和城镇化快速推进同频共振，实现了规模与品质的飞跃。
展望“十五五”（2026-2030年），与会嘉宾认为，我国房地产市场在经历本轮深度调整后，有望在此期间逐步实现筑底企稳。房地产行业远不止于开发销售，它涵盖了开发、运营、服务（如物业管理、租赁、城市更新）等长长产业链，依然是扩大内需、稳定经济的关键领域之一，其发展潜能在新模式探索中依然巨大。