“现楼实景，即买即入住”——近期，部分城市楼盘销售人员打出的“现房特价”广告背后，折射出一个值得关注的市场现象：一些已开售数年的项目，从期房“熬”成了现房，即便多次降价促销，去化依然艰难。这并非孤立案例，据多家机构数据显示，在部分重点城市，商品住宅可售库存中，现房面积占比已首次超过期房。这一库存结构的标志性变化，是市场深度调整期的被动结果，还是预示着行业销售模式的深远变革？
销售滞缓：期房“被动”变现房的核心动因
现房库存占比反超期房，最直接的驱动力在于市场去化速度的持续放缓。数据显示，部分城市一手住宅去化周期已长期维持在20个月以上，甚至超过两年，这远远超出了正常项目从预售到交付的2-3年开发周期。分析人士指出，这意味着大量项目在取得预售许可后，未能赶在竣工前实现清盘，从而“被动”进入了现房销售阶段，推高了现房库存的绝对量和相对占比。
多重力量共同作用：需求、供给与监管的共振
除了整体市场流速下降，购房者偏好、企业策略与监管环境的多重变化也在共同塑造这一格局。
购房者信心转向：在行业调整期，部分购房者对期房项目的交付风险心存顾虑，置业偏好明显向 “看得见、摸得着” 的现房或准现房倾斜，以期获得更强的确定性和安全感。
开发商策略调整：为迎合市场需求变化、提升项目竞争力，不少房企主动调整推盘节奏，将“现房销售”作为重要卖点，甚至有意将项目持有至现房阶段再推向市场。
资金监管趋严：随着商品房预售资金监管制度日益严格和规范，房企在项目建设过程中调用资金的灵活度下降。这也促使部分企业更倾向于将项目开发至现房阶段，以规避资金提取的节点限制，寻求更自主的资金安排。
风险项目处置完成：此前一些出现流动性风险的项目，在完成“保交楼”任务后，其剩余的未售房源集中入市，也在客观上增加了现房市场的供应。
现房的双面性：机遇与挑战清晰显现
现房库存的上升，正在对房地产市场产生复杂而深刻的影响。
一方面，现房对二手房市场形成了一定的分流效应。分析指出，近年来二手房市场因“即买即住”的优势而保持相对活跃，而一手现房供应的增加，为那些既追求交易安全性（一手合同）、又希望尽快入住的刚性及改善型需求提供了新的选择，不可避免地对部分次新房源造成竞争压力。
另一方面，现房并非天然具备竞争优势。“所见即所得”固然消除了交付悬念，但也让产品力的比拼变得更加直接和残酷。业内人士普遍认为，购房决策的核心仍是 “质价比” 。在现房阶段，项目的户型设计是否过时、园林景观实景效果、建筑外立面品质、社区配套成熟度等一切细节都一览无余，任何短板都会被放大。特别是在产品快速迭代的当下，一些早期开发的现房项目，可能在户型理念、功能设计上已显落后，面临“酒香也怕巷子深”的窘境。
全面现房销售：理想与现实的平衡之考
当前部分城市因市场自然演变而出现的现房库存高企现象，恰与政策层面鼓励探索“现房销售”模式的导向不谋而合。然而，这是否意味着已具备全面推行现房销售的条件？
业内专家对此态度审慎。他们认为，现房库存阶段性超过期房，为反思和优化现行预售制度提供了观察窗口和缓冲空间，但全面转向现房销售仍面临根本性挑战，核心在于对 “开发资金模式”的重塑。现房销售要求房企从支付土地款到实现销售回款的时间周期，从目前预售制下的数月到一年左右，大幅延长至两年甚至更久。这对开发商的自有资金实力和融资能力提出了极高要求，将显著影响其投资拿地的意愿和能力，并可能对地方财政及房地产上下游产业链的运行逻辑产生连锁反应。
因此，专家建议，现房销售的推进需统筹考虑、循序渐进。未来更可行的路径可能包括：在部分条件成熟的地块进行试点；逐步提高商品房预售的工程进度门槛，向现房销售过渡；或通过金融、税收等配套政策支持，降低房企在现房销售模式下的资金成本压力。
部分城市楼市现房库存首超期房，既是当前市场处于调整深化阶段的客观表征，也深刻反映了行业在重建交付信心、提升产品竞争力及探索可持续发展模式上所面临的共性命题。这一变化是压力下的结果，也可能成为推动房地产市场向更稳健、更透明方向演进的一个重要契机。如何在保障购房者合法权益与维持行业健康平稳发展之间找到新的平衡点，将是未来政策制定与市场实践的关键。