代建龙头利润腰斩近半，背后三大真相令人意外

作者 | 王泽红 代建行业的最新变化，“代建第一股”的财报如同一面镜子。 8月25日上午，绿城管理（09979.HK）召开2025年中期业绩发布会，董事会联席主席郭佳峰、董事会联席主席耿忠强、执行董事兼行政总裁王俊峰、执行董事聂焕新等高管出席。 财报显示，这家代建龙头上半年收入约13.74亿元，同比下降17.7%；归母净利润2.56 亿元，同比降低48.9%；毛利率约为40%，较去年同期下降11.5个百分点。 上半年新拓代建面积约1989万平方米，同比增长13.9%；新拓代建费约50亿元，同比增长19.1%。当中，商业代建占到新拓总建筑面积的81%左右；来自金融机构、私营企业、国有企业委托方的业务量均较去年同期也有所增长。 “私企委托方的活跃度明显提升，同比上涨8个百分点，达到了37%。这部分业务的亮点在于：一方面，商务条件相对更优；另一方面，民企的活跃将带来广阔的增量市场空间，我们预估这个板块未来还将迎来更多机会。” 王俊峰解释道。 由此，绿城管理上半年经营活动现金净流入1.12亿元，较去年同期增长45%；银行结余及现金16.44亿元，较2024年末上升8%；董事会宣派中期股息每股0.076元。 这也是其今年首次进行中期分红，郭佳峰称自IPO以来，绿城管理累计分红已近30亿港元，尤其在2022至2023年间，连续两年实行高比例分红，将每年盈利几乎全部用于分配。 “今年以来，绿城管理新拓业务成绩和经营性现金流均稳步提升，账面资金充裕，董事会审慎决策实施首次中期分红，既是对经营成果的信心体现，也是对股东持续回报承诺的落实。” 郭佳峰指出。 城投红利减弱，代建行业面临回调压力 回顾上半年的发展，王俊峰称2025年房地产市场持续承压，城投红利的减弱，加上部分委托方开工意愿薄弱，让代建业务拓展面临一定挑战。 根据克而瑞的数据，占代建行业规模近半数的城投大客户，近两年拿地量锐减；今年上半年度城投拿地仅2200万方，比去年同期再降5%。 代建行业从前两年的高速增长，到如今开始面临一些回调压力。在此背景下，绿城管理也受到影响，王俊峰称从两个方面进行了分析： 一是来自房地产市场波动的滞后性影响。前几年绿城管理能保持50%左右的高毛利的项目，这些项目经过这两年陆续的交付，对当期的利润率产生了一些影响，因为原来这些项目的毛利相对比较高。 “我个人认为现在这样的利润区间还是一个相对合理的区间，后续随着政府救市措施的陆续开展，以及市场结构性机遇的加速显现，绿城管理的新拓在保持规模的同时，商务条件和利润也在不断优化，所以对接下来的利润预期，我们还是保持相对乐观的。” 二是这几年代建行业内部竞争非常强，所以很多项目的收费费率被压低，加上部分委托方对成本控制更严格，导致整体利润空间被压缩。 “虽然数字上看同比下滑，但绿城管理的核心利润率指标依然处于相对来说比较前列、比较健康的水平，毛利率40%、归母净利率约20%。而且，我们从现有存量及未来新增经过仔细测算，今年利润的数据可能是现在及未来几年当中压力最大的一年。” 王俊峰强调道。 据他所说，绿城管理未来将从三个方面努力，推动利润回归合理向好的水平： 一是把握政策和市场的机会，提升新拓项目质量，筛选“高毛利+高确定性”的优质项目；同时精准对接委托方需求，提高签约转化率和重复委托率，这样也能带来更稳定的利润来源。 二是运营方面要进一步提升管理能效和经营兑现度，提升项目转化和兑现； 三是财务方面做到后端保收，该收的钱要尽快收回来，落袋为安。 背靠中交，探索“海外代建” 中交集团作为绿城中国的一大股东，未来是否与绿城管理展开合作，成为此次业绩会的一大关注点。 已加入中交集团30年的耿忠强，今年4月被委任为绿城管理董事会联席主席，进入董事会成为非执行董事。“希望能为绿城管理导入更多外部资源，尤其是嫁接中交的资源体系。” “来到绿城管理集团以后，我也希望能作为一道桥梁，在中交进驻的国家当中，寻找与绿城管理相匹配的市场，探索‘海外代建’的可能性，在国内代建竞争越发激烈的背景下，能够寻找到海外的业务增量。” 耿忠强透露道。 除此之外，中交的不少二级子公司，在国内也有不少城市更新项目以及片区开发项目。在这些项目当中，中交的强项是基础设施的施工，但是在房地产代建开发这方面，则是绿城管理的强项。 “未来，我们可以通过持续输出绿城管理在品牌、品质、效率等方面的优势，探索更多合作的可能。从2024年至今，我们和中交已经合作了7个项目，我相信这块会有更多合作空间。” 耿忠强补充道。 而在谈及当下市场时，王俊峰分析称，随着规模房企布局代建业务基本完成，2025年上半年，已经不再有新的规模房企进入代建赛道。头部代建企业的市场份额继续扩大，集中度进一步提升，Top30以后的企业逐步出清，“头部集中、尾部出清”的行业马太效应凸显。 “从政策层面看，今年存量收储和地方化债政策加速落地，对行业来讲蕴含着一定的机遇。” 王俊峰强调道。 截至6月底，绿城管理在手订单总建筑面积为1.265亿平方米，其中环渤海京津冀、长三角、珠三角、成渝四大城市群占比达77%；待启动开发面积占比38.4%，比2024年底基础上进一步降低5个百分点。