营收增长利润却下滑，物业巨头如何应对行业“内卷”困局？

作者 | 王泽红 8月27日，碧桂园服务（6098.HK）披露2025年中期财报，并召开业绩发布会。财报显示，其上半年实现营业收入231.9亿元，同比增长10.2%；股东应占核心净利润约15.7亿元，同比减少14.8%。 分业务板块来看，物业管理服务收入136.1亿元，同比增长6.7%；社区增值服务收入21.0亿元，同比增长5.3%；“三供一业”服务收入50.7亿元，同比增长51.6%。 2025上半年，碧桂园服务第三方拓展签约面积6477万平方米，同比增长66%。其中，住宅及商办业态所贡献的新增当年签约及进场年化收入的占比约71.4%，并且初步跑通了对老旧小区以点带面的拓展模式，在包括北京、上海、武汉等11个城市布局新项目。 截至6月30日，其管理物业项目总数8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米（包括“三供一业”住宅收费管理面积0.9亿平方米），其中位于一二线城市项目的收费管理面积约占40.2%。 最近半年，物业市场增量下行，住宅物业换手率不断攀升，行业竞争愈发激烈。碧桂园服务管理层表示，2025上半年改革进入深水区，行业也进入了阵痛期，预计行业会有更“卷”的情况出现。 谈及当下的物业费降价浪潮，碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮表示，这样的呼声反应了行业发展还不够规范的现状，中长期来看对推动行业规范稳健发展是好事情，龙头企业会拥有更多的机会，因为头部企业在规范经营、品牌重视、数字化能力投入等方面拥有更多的优势。 他说，未来三到五年，碧桂园服务将回归客户导向，走向合理的盈利空间。“未来物业服务定价权应该是客户所拥有的，物业企业要做的是与之匹配，并且做到诚信公开。” “在质价相符的指引之下，碧桂园服务将结合客户需求，客观调整相应毛利润至合理水平。针对毛利额下降趋势，核心应对策略为‘运营体系+数据决策+机制变革’。” 此次业绩会上，他再次提及碧桂园服务的新能源业务，称自营品牌“智享楼下充电” 已累计在全国超5000个社区运营约60万个充电插座，月活用户规模超200万人。 据他透露，碧桂园服务正在加速布局外部市场，为市场化项目提供一站式场地管理充电解决方案，正在联动政府部门街道居委，为老旧小区提供充电设备升级、改善充电环境，助力解决充电安全隐患及飞线治理难题。 而在谈及碧桂园服务的市场化发展时，其执行总裁、首席财务官黄鹏指出，关联方收入占总收入的比例从2018年的20.3%持续下降，2025年上半年降至1.1%的水平，已基本实现从传统地产依赖型模式向独立市场化运营的转型。