一、房源核实与合同签订
产权调查要彻底。通过不动产登记中心查询房产状态：确认产权清晰无查封、无抵押、无纠纷。查验产权人身份证件与产权证信息一致，已婚房产需配偶同意出售证明。房屋性质核实：商品房、房改房、经济适用房等交易限制不同。土地使用年限计算：从开发商拿地时间起算，住宅70年，商业40年。
房屋现状核实要全面。实地查看房屋结构有无违规改造，对比房产证附图确认。设施设备清单要详细：包含品牌、型号、数量、使用状态。物业欠费核查：要求卖方结清物业费、水电燃气费、供暖费等。学区房需向教育部门核实入学政策，确认学位占用情况。
买卖合同条款要严谨。成交价格要明确包含内容：固定装修、家具家电、车位等。付款方式分期约定：定金不超过总价20%，首付款、贷款、尾款支付时间节点明确。过户时间约定：一般签约后30-60个工作日内。违约责任条款：买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金。户口迁出条款：预留户口保证金，逾期按日计收违约金。
二、贷款办理与资金监管
贷款资质预审要提前。买方提供材料：身份证、户口本、结婚证、收入证明（月收入≥月供2倍）、银行流水（6个月）、征信报告。卖方提供材料：房产证、身份证、收款账户。贷款额度计算：首套房最高可贷评估价70%，二套房最高可贷40%。贷款年限：最长30年，且贷款年限+房龄≤50年。
资金监管确保安全。监管银行选择买卖双方认可的大型商业银行。监管账户开设：提供买卖合同、身份证件等资料。资金划转条件：过户完成后凭新房产证划转首付款，抵押登记完成后划转贷款资金。监管费用：一般为监管金额的0.1%-0.3%，最高不超过5000元。监管期限：从存入到划出不超过3个月。
税费计算要准确。契税：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房统一3%。增值税：满2年免征，未满2年按差额5.6%征收。个税：满5唯一免征，否则按差额20%或总价1%征收。中介费：通常买方承担1%-2%，卖方承担1%。评估费：贷款金额的0.1%-0.3%。登记费：住宅80元/套。
三、过户交接与风险防范
过户手续办理高效。预约不动产登记中心办理时间，买卖双方需到场。提交材料：申请表、身份证明、房产证、买卖合同、税费缴纳证明等。审核时限：一般5-10个工作日。领取新证：买方凭受理单和身份证领取。抵押登记：买方和银行共同办理，时限3-5个工作日。
房屋交接要规范。双方到场验收：核对设施设备清单，测试水电燃气。钥匙交接：包括门禁卡、水电卡、燃气卡等。费用结算：卖方提供最后一个月缴费单据。户口迁移：卖方出具户口迁出证明。物业变更：双方到物业公司办理业主变更手续。
风险防范措施完善。产权风险：购买产权保险，保额不低于房屋总价。资金风险：选择银行资金监管，避免资金挪用。法律风险：重要条款律师审核，争议解决约定明确仲裁或诉讼。税务风险：提前咨询税务部门，合理筹划税费。履约风险：每日违约金约定为总价万分之一，超过15天可解除合同。