随着“十五五”规划蓝图逐渐清晰，中国房地产行业正站在历史性转型的十字路口。过去作为经济增长关键引擎的房地产，未来五年将被重新定位，其发展重心将从规模扩张转向质量提升，从满足“有房住”的基础需求升级为承载“住得好”的民生期盼。
行业定位转变：从经济支柱到民生保障
住房和城乡建设部部长倪虹指出，2024年房地产和建筑业合计仍占中国GDP的13%，表明行业规模基础依然坚实。但他同时强调，公众需求已发生深刻变化——从追求住房“可及性”转向追求“优质生活”。这一判断为“十五五”期间的房地产发展定下基调：行业必须适应人口结构变化、生活方式演进等新趋势，加快建立以人为核心的“新发展模式”。
58安居客房产研究院院长张波分析认为：“全国性住房短缺时代已基本结束，但结构性矛盾依然突出。”当前问题并非总量不足，而是供需错配——大城市年轻人、新市民的居住需求尚未被充分满足，而部分区域则面临库存压力。房地产供给逻辑必须从“先建后售”转向“以需定供”，真正实现精准匹配。
需求侧演变：个性化与品质化成为主流
中国住房需求正呈现明显的分层化、个性化特征。一方面，在老龄化、少子化背景下，适老化住房、多代同堂户型需求上升；另一方面，随着生活水平提高，人们对居住空间、社区环境、配套设施提出了更高要求。
市场数据印证了这一趋势。根据中国指数研究院监测，2025年前三季度，30个重点城市120-144平方米户型成交占比已升至30%，改善型住房成为市场主流。上海易居研究院副院长严跃进指出：“改善型住房供应是激活市场需求的关键杠杆，也将是推动下一轮市场健康发展的主要动力。”
与此同时，保障性住房建设持续推进。“十四五”期间，全国累计建设保障性住房和棚改安置住房超过1100万套，惠及3000余万人。未来，保障性住房将与市场化住房并行发展，共同构建“租购并举”的住房体系。
供给侧改革：精准施策与品质提升并重
面对新的需求格局，房地产供给端必须在两个维度同步推进改革：
一是实施精准供给。 张波强调，城市需要基于人口结构数据制定住房供应计划——有多少毕业生、多少技术人员，就应配套相应类型和数量的住房。对于人口持续净流入的核心城市，需重点扩大保障性租赁住房供给，缓解新市民住房压力。
二是全面提升品质。 从“好房子”到“好社区”，再到“好城区”，房地产项目不再只是居住空间的提供者，更是生活方式的营造者。绿色建筑、智能家居、全龄友好社区等将成为新开发项目的标配。
政策调控方向：优化限制与降低负担并行
为促进市场平稳过渡，政策端预计将沿以下路径优化：
其一，逐步取消限制性措施。 中国指数研究院政策研究总监陈文静表示，北京、上海等核心城市仍存在优化限购政策的空间。这一过程将采取渐进方式，避免市场剧烈波动。
其二，降低居民购房成本。 粤开证券首席经济学家罗志恒认为，继续下调5年期以上LPR（贷款市场报价利率）具有可行性，这直接影响房贷利率水平。同时，政策层面还可通过减免交易税费、优化公积金使用等方式，切实减轻购房者负担。
其三，实施差异化调控。 未来房地产政策将更加强调“因城施策”，甚至“一区一策”。库存压力大的城市将以去库存、促改善为重点；供需紧张城市则需增加有效供给，稳定市场预期。
行业未来展望：在转型中重塑价值
“十五五”将是中国房地产行业转型攻坚的关键时期。行业将呈现以下发展趋势：
市场分化加剧： 人口流入地区与流出地区、核心城市与外围区域的房地产市场表现将进一步分化。
企业格局重构： 具有产品力、运营能力和财务稳健的房企将获得发展先机，行业集中度有望提升。
模式根本转变： 高杠杆、高周转的旧模式难以为继，注重品质、服务与可持续经营的新模式将逐步确立。
民生属性强化： 房地产将更加凸显其民生保障功能，与城市更新、社区治理、公共服务提升深度融合。