市场整体承压：价跌量缩，投资持续收缩
戴德梁行最新发布的《2025年二季度全国住宅市场研究》报告揭示，上半年中国住宅市场在复杂的内外环境下持续调整，呈现出价格下行、销售疲软、投资收缩的总体特征。
价格层面出现转折：2025年上半年，全国新建商品住宅销售均价为每平方米10128元，同比增速较一季度由正转负，下降3.2个百分点至 -1.6% 。与2024年下半年相比，均价亦环比下降4.0%。这表明当前市场需求端信心普遍偏弱，“以价换量”成为主流销售策略，但整体疲软的需求难以支撑价格持续回升。
销售面积降幅扩大：上半年，全国新建商品住宅销售面积38358万平方米，同比下降3.7% ，降幅较一季度扩大1.7个百分点。特别是二季度，单月成交量同比降幅呈现逐月扩大趋势。戴德梁行分析认为，这主要源于前期政策刺激效力减弱，而新的强刺激政策缺位，加之经济与行业前景不确定性增加，导致购房决策趋于谨慎。
开发投资拖累增长：房地产市场仍是固定资产投资的主要拖累项。上半年，全国房地产开发投资同比下降11.2% ，住宅开发投资下降10.4% ，降幅均较一季度有所扩大，未能延续一季度降幅收窄的趋势。这直接反映了市场信心仍未恢复，企业投资意愿持续低迷。
深层矛盾：高库存与结构性期待并存
在市场需求整体回落的同时，两个深层矛盾尤为突出：
一是历史高位的库存压力。截至2025年上半年，全国商品住宅待售面积仍高达4.08亿平方米，虽较一季度末略有减少，但总量仍处于历史高位。戴德梁行指出，随着5月新版《住宅项目规范》（即“住宅新规”）开始实施，新旧产品将出现“代差”，现有库存面临更大的去化挑战，预计年内新房库存量仍存在上行压力。
二是供需关系的结构性错配与升级期待。当前市场已从“总量短缺”进入“结构性不足”阶段。普通刚需产品竞争激烈，而以改善型需求为代表的购房者，正对住房品质提出更高要求。许多潜在买家因期待符合“住宅新规”的高品质项目入市，而选择持币观望。这导致市场在整体冷淡中，蕴藏着对优质供给的强烈期待。
破局关键：“好房子”建设成为供给侧核心抓手
面对深刻的供求关系变化，政策与市场的破局焦点不约而同地指向了 “好房子”建设。
4月中央政治局会议已明确，接下来的房地产发力点将集中在加大高品质住宅供给、城市更新等方面。戴德梁行报告同样强调，在建设阶段严格执行新标准的高品质住宅，旨在通过品质提升来匹配不断升级的需求。此举虽难以在短期内扭转全局，但有望刺激潜在的改善型需求，并对未来房价构成结构性支撑。
从城市维度看，这一趋势将加剧市场分化。一线城市及核心二线城市凭借扎实的产业、人口基础和更强的需求支撑，将成为“好房子”政策的先行区和优质项目集中供应地。报告数据显示，二季度24个重点城市中，有17城房价实现季度环比上涨。戴德梁行预测，随着更多优质项目放量，这些城市的核心板块价格有望呈现稳中有升的趋势。
相反，多数三四线城市仍将长期面临消化庞大存量库存的核心任务，市场复苏之路更为漫长。
未来展望：温和调整与结构性分化将成为新常态
戴德梁行对市场短期走势的判断趋于理性。报告认为，政策方向已明确以稳市场、建长效机制为主，侧重于通过优化供应结构来巩固市场稳定。短期内，依靠强刺激政策引发市场强力反弹的概率较低。
未来一段时间，房地产市场将进入一个以温和调整、结构性分化为特征的新阶段：
增量市场规模收缩：新开工面积长期负增长，将从供应端限制未来的成交规模。
价格回调逐步到位：整体市场的“以价换量”趋势短期内难以改变，价格需要经历一个调整和寻底的过程。
复苏动能转换：市场全面复苏将更依赖于宏观经济的整体改善、行业长效机制的建立，以及“好房子”供应对改善需求的真实激活，这个过程需要时间。